Метады аптымізацыі падаткаў пры арэндзе нерухомасці арэндадаўцу

1. Першы метад: перадача даходу праз дадатковае звяно
2. Другі метад: наўмыснае завышэнне цэн на паслугі
3. Трэці метад: выкарыстанне кіраўніка
4. Чацвёрты метад: за кошт арэнды атрымліваць зніжку на паслугі або працу, тавары арандатара
5. Пяты метад: арганізацыя таварыства з патэнцыйным арандатарам

Сёння такая з'ява, як арэнда нежылы нерухомасці сустракаецца досыць часта. Асобныя грамадзяне, а таксама цэлыя арганізацыі досыць часта арандуюць вялікія і сярэднія па памерах памяшкання, і цэлыя будынка для вядзення прадпрымальніцкай дзейнасці і іншых патрэб. Такія будынкі і памяшканні адносяцца да аб'ектаў нерухомасці, якія залежаць ад зямлі на якой яны стаяць. Менавіта таму арандатарам так важна ведаць, якія і колькі падаткаў яны абавязаны выплачваць, як аптымізаваць падатковую базу пры арэндзе.

Зыходзячы з стандартнага пагаднення арэнды нежылога памяшкання, арэндадаўца бярэ на сябе абавязацельствы прадастаўляць наймальніка памяшканне ў часовае карыстанне за пэўную плату.

Па законе прадпрымальніцкай дзейнасцю можна лічыць любую дзейнасць, накіраваную на перыядычнае атрыманне прыбытку ад выканання розных работ, паслуг, продажу любых тавараў і карыстання маёмасцю.

Уся справа ў тым, што арэндадаўца атрымлівае фіксаваны даход ад арэнды ў выглядзе штомесячных плацяжоў. Ён абкладаецца падаткамі па стандартнай падатковай стаўцы на прыбытак у 13%. Зноў жа гэта пры ўмове, што сам ён не ажыццяўляе ніякай старонняй дзейнасці з дадзенай уласнасцю.

Па законе пры здачы нежылы нерухомасці з яе двойчы спаганяюцца падаткі. Спачатку фіксаваны падатак з арэндадаўца, затым падатак са наймальніка на вядзенне прадпрымальніцкай дзейнасці.

Не існуе арганізацыі якая працуе па стандартнай сістэме падаткаабкладання, якая не хацела б мінімізаваць падатковыя выплаты. У рэальнасці існуе некалькі спосабаў дамагчыся змяншэння падаткаў на нерухомасць - паменшыць падатак на дадатковую вартасьць і на атрыманне прыбытку.

Першы метад: перадача даходу праз дадатковае звяно

Гэта адзін з традыцыйных варыянтаў - уладальнік здае нерухомасць па фіктыўных расцэнках трэцяй асобе. Дадзенае трэцяя асоба здае яе ўжо па рынкавай цане. Затым ўладальніку перадаюцца грошы за памяшканне за вылікам адсоткаў. Дадзенае трэцяя асоба можа з'яўляцца як арганізацыяй, так і індывідуальным прадпрымальнікам з спрошчаным падаткаабкладаннем. З яго даходаў спаганяецца падатак у 6% і не абкладаецца ПДВ згодна з першым і другім пунктах нагоды 346 НК РФ.

Варта заўважыць, што падатковым работнікам дадзены метад добра вядомы. У выпадку, калі справа даходзіць да суда цяжка прадказаць, на чый бок ўстане суддзя. Факт парушэння даказаць не так проста. Прымаючы рашэнні на карысць арэндадаўцаў, суддзі звычайна тлумачаць гэта наступнай фармулёўкай «фінансавая схема павінна быць лагічна скончаная і паказваць, факт схаванага ад падаткаабкладання прыбытку». Калі ніякіх дадзеных даказваюць гэта не было пададзена, то і адказнасць рушыць услед не можа.

Аднак важна каб уласнік змог растлумачыць для чаго ён здаў нерухомасць у арэнду трэцім асобам, а не канчатковаму наймальніка. Калі ён не зможа даць пераканаўчых тлумачэнняў, то яго віна можа быць даказана. Адным з тлумачэнняў можа стаць абароненасць ад прастояў, падчас якой страты нясе не ўласнік, а пасрэдніцкіх арандатар. Або неабходнасць у абароне ад неадэкватных патрабаванняў з'ёмшчыкаў.

Пра факт ўхілення ад падаткаў могуць сведчыць розныя сувязі паміж трэцім тварам і ўласнікам. Напрыклад, калі дырэктар кампаніі афармляе дамову з сабой, як з фізічнай асобай.

Другі метад: наўмыснае завышэнне цэн на паслугі

Уладальнік уласнасці ў дадзеным выпадку сам здае сваю нерухомасць па рынкавых расцэнках, але наймае трэціх асоб для аказання рознага віду паслуг. Гэта можа быць рамонт, ўборка і іншае. У гэтым выпадку арандатар зможа зэканоміць падатак на прыбытак, паказваючы ва ўліку дадатковыя выдаткі. У якасці трэцяй асобы лепш за ўсё падыдзе прадпрымальнік, які працуе па патэнту.

Варта адзначыць што бяспека дадзенага метаду шмат у чым будзе залежаць, ад таго якія паслугі аказваюцца ў рэчаіснасці. Да таго ж чым больш за ўсё будуць уключаць паслугі, тым цяжэй падаткавікам будзе ацаніць рэальны кошт паслуг.

Трэці метад: выкарыстанне кіраўніка

У выпадках, калі ўладальнік не хоча самастойна ўнікаць ва ўсе тонкасці здачы ў арэнду, ён можа наняць кіраўніка. У гэты ж час кіраўніку можа быць прызначана пэўнае ўзнагароджанне. Звычайна яно ў такіх выпадках бывае максімальна магчымым, а ён іх вяртае назад, але ўжо неафіцыйна. Падобная схема дазваляе зэканоміць частку прыбытку ад выплаты падатку.

На пасаду кіраўніка ў дадзеным выпадку лепш за ўсё будзе ўзяць ІП на агульным рэжыме. Бо пры спрошчаным рэжыме падаткаабкладання можна выкарыстоўваць толькі схему «ад даходаў адымаюцца выдаткі», а з яе спаганяецца 15% згодна з артыкулам 346, пунктам тры НК РФ. Менавіта таму праца з ІП, якi выплачвае толькі 12% будзе прыбытковей.

Але ў схеме ёсць і адмоўныя моманты. Супрацоўнікі падатковай могуць сцвярджаць, што згодна з пунктам 3 артыкула 170 НК РФ пры перадачы уласнасці ў кіраванне патрабуецца ўсталяваць ўваходных ПДВ. Але на самой справе маёмасць не становіцца ўласнасцю кіраўніка, таму не можа стаць аб'ектам падаткаабкладання. Зыходзячы з гэтага, атрымліваецца, што ўласнасць выкарыстоўваецца для такога віду дзейнасці, што не павінен абкладацца падаткам.

Звычайна суды прызнаюць слушнасць падаткаплацельшчыкаў. Бо перадача уласнасці ў давернае кіраванне не можа ставіцца да згаданага пункта падатковага кодэкса. Да таго ж усе аперацыя пры заключэнні дагавора кіравання абкладаюцца ПДВ.

Калі кіраўніком прызначаны ІП на агульным рэжыме, то могуць з'явіцца і іншыя праблемы. Да канца не зразумела, ці можа ўласнік пераняць да выліку ПДВ з выплаты паслуг кіраўніка. Часам суддзі вырашаюць, што дадзеныя паслугі выкарыстоўваюцца для роду дзейнасці не абкладаемага ПДВ. Адпаведна нельга адымаць падатак.

Аднак у той жа час той факт, што перадача правоў на валоданне маёмасцю не адбываецца, не перашкаджае класіфікаваць кіраўніцкія паслугі як аб'ект ПДВ. Менавіта таму можна заявіць падатак да выліку на агульнапрынятых падставах.

Акрамя абумоўленага ўзнагароджання бакі могуць паказаць у дамове, што ўласнік пакрывае ўсе выдаткі, звязаныя з кіраваннем з даходаў, якiя атрымлiваюцца ад арэнды. За кошт гэтага можна істотна павысіць эканомію што атрымліваецца з ўзнагароджання. Пры гэтым падатак на нерухомасць, перададзеную ў кіраванне павінен выплачваць заснавальнік дадзенага кіравання. Таму тут асаблівай эканоміі не ўзнікае.

Чацвёрты метад: за кошт арэнды атрымліваць зніжку на паслугі або працу, тавары арандатара

Шмат у чым гэты від парушэнні падобны на варыянт з неаддзельнымі зменамі. Асноўная розніца заключаецца ў тым, што замест перадачы укладанняў капіталу зніжка распаўсюджваецца на ўласныя тавары альбо паслугі. Выгада якая атрымліваецца, арэндадаўцам з'яўляецца калі, ён здольны прызнаць уласныя выдаткі ў наступных перыядах. Напрыклад, уласнік набывае матэрыялы для паляпшэння галоўных сродкаў, ўлічвае іх толькі падчас амартызацыі. А пры ўзнікненні скідак ён маментальна зніжае свае выдаткі менавіта на суму неаплачаных марнаванняў.

З пункту гледжання арэндадаўца дадзены спосаб значна пераважней неаддзельных мадэрнізацый. Расходы на распрадаюцца тавары можна адлюстроўваць ў справаздачы для падатковай інспекцыі цалкам пры атрыманні. Праўда продаж галоўных сродкаў, калі страту можна ўключыць у іншыя выдаткі з'яўляецца выключэннем. Дадзены момант паказаны ў трэцім пункце арт. 269 ​​НК РФ.

Калі ўлічваць падатак на ПДВ, то і тут ўласнік з'яўляецца ў выгаднай сітуацыі. Асабліва ўлічваючы той факт, што падатак вылічваецца з рэалізацыйных сумы ў значна меншым аб'ёме, чым выпадках продажу без зніжкі. І гэта не стане перашкодай для выліку поўнай сумы ПДВ.

Нават пры сур'ёзнай праверцы падазрэньняў паўстаць не павінна. Нават калі інспекцыя пачне сумнявацца ў заніжаных арэндных выплатах і рэальным існаванні сустрэчнай зніжкі, усё роўна ў іх не будзе магчымасці выкарыстоўваць палажэнні Трансфертная адукацыі коштаў. Бо ўзаемнай сувязі паміж бакамі не існуе.

Пяты метад: арганізацыя таварыства з патэнцыйным арандатарам

Гэта своеасаблівы спосаб зэканоміць. Ён актуальны толькі ў выпадку, калі ўласнік збіраецца здаваць нерухомасць толькі аднаму арандатару. У гэтым выпадку можна скласці дагавор таварыства на падставе артыкула 1041 ГК РФ. У тым выпадку ўласнік прадастаўляе сваю нерухомасць, а арандатар, навыкі, фінансавыя сродкі і персанал.

Асноўная выгада арэндадаўца ў тым, што атрымліваецца ім даход па законе не абкладаецца падаходным падаткам. Бо ў тым выпадку права ўласнасці не пераходзяць, і адпаведна узнікае зусім іншы выгляд абкладання падаткамі. Менавіта таму ўласнікі можа атрымліваць стабільны даход, ад таварыства які складае сярэднестатыстычную арэндную плату па рынку. І дадзены даход не будзе абкладацца падаткам. Пры гэтым падаткаў на прыбытак не існуе. Гэтыя даходы ставяцца да пазарэалізацыйныя.

У выпадку ажыццяўлення гэтай схемы неабходна каб бакі ўлічвалі ўклады кожнага з бакоў і прапісалі ўсе выдаткі і прыбыткі. Аднак нікога з таварышаў не атрымаецца вызваліць ад выплат таварыства. Дадзены момант строга забаронены артыкулам 1046 ГК РФ. Менавіта таму даход ўласніка павінен быць не прапарцыйны яго ўнёску. Ён павінен сувымяраць памеры арэнды пры ўліку падаходным выплат. Зусім неабавязкова аднаўляць ПДВ пры перадачы уласнасці ў таварыства. З дадзеным момантам згодныя як суддзі, так і падатковыя работнікі.

Галоўны недахоп дадзенага метаду заключаецца ў тым, што ўласнік будзе абавязаны адказваць па любых абавязальніцтвам арандатара. Акрамя таго ў наймальніка будзе практычна поўны кантроль над сумесным бізнесам і зрабіць што-то з гэтым будзе дастаткова цяжка.

Дадзены метад можна трошкі удасканаліць, калі ўвесці ў справу яшчэ аднаго ўдзельніка. Ён павінен быць, салідарны з уладальнікам. За кошт гэтага можна будзе вывесці вялікую частку даходу на трэцяга ўдзельніка. Пасля таго ўдзельнікі якім-небудзь спосабам змогуць вярнуць ўласніку грошы.

У чым менавіта заключаецца выгада супрацоўніцтва з верагодным арэндадаўцам замест таго каб афармляць стандартны кантракт арэнды? Яна складаецца ў тым, што ён можа атрымліваць усю торбу арэнды без выплаты ПДВ, прызнаць даход толькі пасля фактычнага атрымання грошай.