Metody optymalizacji podatków przy wynajmie nieruchomości właścicielowi

1. Pierwsza metoda: transfer dochodu poprzez dodatkowe łącze
2. Druga metoda: celowe przeładowanie usług
3. Trzecia metoda: korzystanie z menedżera
4. Czwarta metoda: kosztem czynszu otrzymasz zniżkę na usługi lub pracę, towary najemcy
5. Piąta metoda: organizacja partnerstwa z potencjalnym najemcą

Dziś zjawisko wynajmu nieruchomości niemieszkalnych jest dość powszechne. Indywidualni obywatele, jak również całe organizacje, dość często wynajmują duże i średnie lokale, a całe budynki do prowadzenia działalności gospodarczej i innych potrzeb. Takie budynki i lokale są związane z nieruchomościami, w zależności od gruntu, na którym stoją. Dlatego tak ważne jest, aby najemcy wiedzieli, ile i ile podatku muszą zapłacić, jak zoptymalizować podstawę opodatkowania przy wynajmie.

Na podstawie standardowej umowy najmu lokali niemieszkalnych wynajmujący zobowiązuje się zapewnić lokatorowi lokal do tymczasowego użytkowania za opłatą.

Zgodnie z prawem, działalność gospodarczą można uznać za każdą działalność mającą na celu okresowe zyski z wykonywania różnych prac, usług, sprzedaży wszelkich towarów i korzystania z nieruchomości.

Faktem jest, że właściciel otrzymuje stały dochód z czynszu w formie miesięcznych płatności. Jest opodatkowany według standardowej stawki podatku dochodowego w wysokości 13%. Ponownie, jest to pod warunkiem, że on sam nie wykonuje żadnych działań zewnętrznych z tą własnością.

Zgodnie z prawem dostawa nieruchomości niemieszkalnych wraz z jej podatkami pobierana jest dwukrotnie. Po pierwsze, stały podatek od wynajmującego, a następnie podatek od najemcy za działalność gospodarczą.

Nie istnieje organizacja działająca w ramach standardowego systemu podatkowego, który nie chce minimalizować płatności podatkowych. W rzeczywistości istnieje kilka sposobów na zmniejszenie podatków od nieruchomości - zmniejszenie podatku od wartości dodanej i zysku.

Pierwsza metoda: transfer dochodu poprzez dodatkowe łącze

Jest to jedna z tradycyjnych opcji - właściciel przekazuje nieruchomość w fałszywej cenie stronie trzeciej. Ta strona trzecia wynajmuje ją już po cenie rynkowej. Następnie właściciel przekazuje pieniądze na lokatę minus odsetki. Ta trzecia strona może być zarówno organizacją, jak i indywidualnym przedsiębiorcą z uproszczonym opodatkowaniem. Jego dochód podlega opodatkowaniu w wysokości 6% i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z pierwszym i drugim ustępem artykułu 346 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej.

Warto zauważyć, że ta metoda jest dobrze znana urzędnikom podatkowym. Jeśli chodzi o sąd, trudno jest przewidzieć, po której stronie sędzia podejmie. Fakt naruszenia nie jest łatwy do udowodnienia. Podejmując decyzje na korzyść właścicieli, sędziowie zwykle tłumaczą to następującym sformułowaniem: „schemat finansowy musi być logicznie zakończony i wykazywać, że dochód jest ukryty przed opodatkowaniem”. Jeśli nie dostarczono żadnych danych potwierdzających to, odpowiedzialność nie może nastąpić.

Ważne jest jednak, aby właściciel mógł wyjaśnić, dlaczego wynajął nieruchomość osobom trzecim, a nie ostatecznemu najemcy. Jeśli nie może dać przekonujących wyjaśnień, można udowodnić jego winę. Jednym z wyjaśnień może być ochrona przed przestojem, podczas której strata nie jest właścicielem, a pośrednikiem najemcy. Lub potrzeba ochrony przed nieodpowiednimi najemcami.

O uchylaniu się od opodatkowania mogą świadczyć różne powiązania między osobą trzecią a właścicielem. Na przykład, gdy dyrektor firmy sporządza umowę ze sobą, tak jak z osobą.

Druga metoda: celowe przeładowanie usług

Właściciel nieruchomości w tym przypadku wynajmuje swoją nieruchomość po stawkach rynkowych, ale wynajmuje osoby trzecie w celu świadczenia różnego rodzaju usług. Może to być naprawa, czyszczenie i tak dalej. W tym przypadku najemca będzie mógł zaoszczędzić podatek dochodowy, wskazując w rachunku dodatkowe koszty. Jako strona trzecia najlepiej nadaje się przedsiębiorca pracujący na podstawie patentu.

Należy zauważyć, że bezpieczeństwo tej metody w dużej mierze zależy od tego, jakie usługi są świadczone w rzeczywistości. Ponadto im bardziej będą obejmowały usługi, tym trudniej będzie urzędnikom podatkowym oszacować rzeczywisty koszt usług.

Trzecia metoda: korzystanie z menedżera

W przypadkach, gdy właściciel nie chce samodzielnie odkrywać wszystkich subtelności dzierżawy, może zatrudnić menedżera. Jednocześnie pewna nagroda może zostać przypisana do menedżera. Zazwyczaj jest to w takich przypadkach maksymalne możliwe, a on zwraca je, ale nieoficjalnie. Taki schemat pozwala zaoszczędzić część zysków z podatku.

W takim przypadku najlepiej będzie przyjąć SP jako menedżera w trybie ogólnym. W rzeczywistości, w ramach uproszczonego systemu opodatkowania, można stosować tylko system „odejmuje się wydatki od dochodu”, a 15% jest pobierane od niego zgodnie z art. 346 ust. 3 kodeksu podatkowego RF. Dlatego praca z indywidualnymi przedsiębiorcami płacącymi tylko 12% będzie bardziej opłacalna.

Ale w programie są punkty ujemne. Urzędnicy podatkowi mogą twierdzić, że zgodnie z art. 170 ust. 3 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej przy przekazywaniu własności zarządowi konieczne jest ustalenie naliczonego podatku VAT. Ale w rzeczywistości nieruchomość nie staje się własnością zarządcy, a zatem nie może podlegać opodatkowaniu. Na tej podstawie okazuje się, że nieruchomość jest wykorzystywana do tego rodzaju działalności, która nie powinna być opodatkowana.

Zazwyczaj sądy rozpoznają sprawę podatników. Przecież przeniesienie własności w zaufaniu nie może odnosić się do wyżej wymienionej klauzuli kodu podatkowego. Ponadto wszystkie operacje po zawarciu umowy o zarządzanie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jeśli menedżer zostanie wyznaczony jako SP w trybie ogólnym, mogą pojawić się inne problemy. Do końca nie jest jasne, czy właściciel może przejąć odliczenie podatku VAT od płatności usług menedżera. Czasami sędziowie decydują, że usługi te są wykorzystywane do rodzaju działalności niepodlegającej VAT. W związku z tym nie można odliczyć podatku.

Jednocześnie jednak fakt, że przeniesienie własności nieruchomości nie występuje, nie uniemożliwia klasyfikowania usług zarządzania jako przedmiotu podatku VAT. Dlatego można zadeklarować podatek, który można odliczyć na ogólnie przyjętych podstawach.

Oprócz uzgodnionego wynagrodzenia strony mogą wskazać w umowie, że właściciel zwraca wszystkie koszty związane z zarządzaniem przychodem uzyskanym z dzierżawy. Dzięki temu możliwe jest znaczne zwiększenie oszczędności uzyskanych z wynagrodzenia. W takim przypadku podatek od nieruchomości przekazany do zarządzania musi zostać zapłacony przez założyciela tego działu. Dlatego nie ma specjalnej gospodarki.

Czwarta metoda: kosztem czynszu otrzymasz zniżkę na usługi lub pracę, towary najemcy

Pod wieloma względami ten rodzaj naruszenia jest podobny do wersji z nieodłącznymi zmianami. Główna różnica polega na tym, że zamiast przenosić inwestycje kapitałowe, rabat dotyczy własnych towarów lub usług. Świadczenie otrzymane przez wynajmującego pojawia się, jeśli jest on w stanie rozpoznać własne wydatki w kolejnych okresach. Na przykład właściciel nabywa materiały w celu ulepszenia środków trwałych, bierze je pod uwagę tylko podczas amortyzacji. A w przypadku rabatów natychmiast redukuje swoje wydatki o kwotę niezapłaconych wydatków.

Z punktu widzenia leasingodawcy ta metoda jest znacznie lepsza niż nierozłączne aktualizacje. Wydatki na sprzedane towary można wyświetlić w raporcie do kontroli podatkowej jako całości po otrzymaniu. Prawdziwa sprzedaż środków trwałych, gdy strata może zostać uwzględniona w innych wydatkach, jest wyjątkiem. Ten moment jest określony w trzecim akapicie art. 269 ​​Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Jeśli weźmiemy pod uwagę podatek VAT, to tutaj właściciel znajduje się w korzystnej sytuacji. Zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że podatek jest obliczany na podstawie wielkości sprzedaży w znacznie mniejszej ilości niż przypadki sprzedaży bez rabatu. I nie będzie przeszkadzać w odliczeniu pełnej kwoty podatku VAT.

Nawet poważny test podejrzeń nie powinien się pojawić. Nawet jeśli inspektorat zacznie wątpić w obniżone opłaty za wynajem i rzeczywiste istnienie rabatu, nie będzie mógł nadal korzystać z przepisów dotyczących cen transferowych. Przecież wzajemna komunikacja między stronami nie istnieje.

Piąta metoda: organizacja partnerstwa z potencjalnym najemcą

Jest to szczególny sposób na zaoszczędzenie pieniędzy. Jest to istotne tylko w przypadku, gdy właściciel zamierza przejąć nieruchomość tylko do jednego najemcy. W takim przypadku możesz sporządzić umowę o partnerstwie na podstawie artykułu 1041 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W tym przypadku właściciel zapewnia swoją własność, a najemca, umiejętności, zasoby finansowe i personel.

Główną korzyścią dla właściciela jest to, że dochód uzyskany przez właściciela nie podlega podatkowi dochodowemu. W tym przypadku bowiem prawa własności nie są przenoszone, a zatem powstaje zupełnie inny rodzaj opodatkowania. Dlatego właściciele mogą uzyskiwać stały dochód z partnerstwa stanowiącego średni czynsz na rynku. I ten dochód nie będzie opodatkowany. Jednocześnie nie ma podatków dochodowych. Przychody te nie działają.

W przypadku wdrożenia tego systemu strony muszą wziąć pod uwagę wkład każdej ze stron i zarejestrować wszystkie wydatki i dochody. Jednak żaden z partnerów nie będzie w stanie uwolnić się od płatności w ramach partnerstwa. Ten moment jest surowo zabroniony przez artykuł 1046 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Dlatego dochód właściciela nie powinien być proporcjonalny do jego wkładu. Powinien być współmierny do wielkości dzierżawy przy rozliczaniu płatności z tytułu dochodów. Odzyskiwanie podatku VAT nie jest konieczne przy przekazywaniu nieruchomości spółce. Zarówno sędziowie, jak i urzędnicy podatkowi zgadzają się z tym punktem.

Główną wadą tej metody jest to, że właściciel będzie zobowiązany do odpowiedzi na wszelkie zobowiązania najemcy. Ponadto najemca będzie miał prawie całkowitą kontrolę nad wspólnym biznesem i trudno będzie coś z tym zrobić.

Tę metodę można nieco poprawić, wprowadzając jeszcze jednego uczestnika. Musi być solidarny z właścicielem. Dzięki temu możliwe będzie wypłacenie większości dochodów stronie trzeciej. Następnie uczestnicy będą mogli zwrócić pieniądze właścicielowi w jakikolwiek sposób.

Jaka jest korzyść z pracy z prawdopodobnym właścicielem mieszkania zamiast wydania standardowej umowy najmu? Polega na tym, że może on otrzymać całą kwotę czynszu bez płacenia podatku VAT, rozpoznać dochód dopiero po faktycznym otrzymaniu pieniędzy.