Методи оптимізації податків при оренді нерухомості орендодавцю

1. Перший метод: передача доходу через додаткова ланка
2. Другий метод: навмисне завищення цін на послуги
3. Третій метод: використання керуючого
4. Четвертий метод: за рахунок оренди отримувати знижку на послуги або роботу, товари орендаря
5. П'ятий метод: організація товариства з потенційним орендарем

Сьогодні таке явище, як оренда нежитлової нерухомості зустрічається досить часто. Окремі громадяни, а також цілі організації досить часто орендують великі і середні за розмірами приміщення, і цілі будівлі для ведення підприємницької діяльності та інших потреб. Такі будівлі і приміщення відносяться до об'єктів нерухомості, що залежать від землі на якій вони стоять. Саме тому орендарям так важливо знати, які і скільки податків вони зобов'язані виплачувати, як оптимізувати податкову базу при оренді.

Виходячи з стандартного угоди оренди нежитлового приміщення, орендодавець бере на себе зобов'язання надавати наймачеві приміщення в тимчасове користування за певну плату.

Згідно із законом підприємницькою діяльністю можна вважати будь-яку діяльність, спрямовану на періодичне отримання прибутку від виконання різних робіт, послуг, продажу будь-яких товарів і користування майном.

Вся справа в тому, що орендодавець отримує фіксований дохід від оренди в вигляді щомісячних платежів. Він оподатковується за стандартною податковою ставкою на прибуток в 13%. Знову ж це за умови, що сам він не здійснює ніякої сторонньої діяльності з цією власністю.

Згідно із законом при здачі нежитлової нерухомості з неї двічі стягуються податки. Спочатку фіксований податок з орендодавця, потім податок з наймача на ведення підприємницької діяльності.

Не існує організації працює за стандартною системою оподаткування, яка не хотіла б мінімізувати податкові виплати. В реальності існує кілька способів домогтися зменшення податків на нерухомість - зменшити податок на додану вартість і на отримання прибутку.

Перший метод: передача доходу через додаткова ланка

Це один з традиційних варіантів - власник здає нерухомість за фіктивними розцінками третій особі. Дане третя особа здає її вже за ринковою ціною. Потім власнику передаються гроші за приміщення за вирахуванням відсотків. Дане третя особа може бути як організацією, так і індивідуальним підприємцем зі спрощеним оподаткуванням. З його доходів стягується податок в 6% і не обкладається ПДВ згідно з першим і другим пунктами дива 346 НК РФ.

Варто зауважити, що податковим працівникам даний метод добре відомий. У разі якщо справа доходить до суду важко передбачити, на чию сторону встане суддя. Факт порушення довести не так просто. Беручи рішення на користь орендодавців, судді зазвичай пояснюють це наступним формулюванням «фінансова схема повинна бути логічно закінчена і показувати, факт прихованого від оподаткування доходу». Якщо ніяких даних доводять це надано не було, то і відповідальність послідувати не може.

Однак важливо щоб власник зміг пояснити для чого він здав нерухомість в оренду третім особам, а не кінцевого наймачеві. Якщо він не зможе дати переконливих пояснень, то його вина може бути доведена. Одним з пояснень може стати захищеність від простоїв, під час якої збитки несе не власник, а посередницький орендар. Або необхідність в захисті від неадекватних вимог наймачів.

Про факт ухилення від податків можуть свідчити різні зв'язки між третьою особою і власником. Наприклад, коли директор компанії оформляє договір з собою, як з фізичною особою.

Другий метод: навмисне завищення цін на послуги

Власник власності в даному випадку сам здає свою нерухомість за ринковими розцінками, але наймає третіх осіб для надання різного виду послуг. Це може бути ремонт, прибирання та інше. У цьому випадку орендар зможе заощадити податок на прибуток, вказуючи в обліку додаткові витрати. В якості третьої особи найкраще підійде підприємець, що працює за патентом.

Варто зазначити що безпеку даного методу багато в чому буде залежати, від того які послуги надаються в дійсності. До того ж чим більше всього будуть включати послуги, тим важче податківцям буде оцінити реальну вартість послуг.

Третій метод: використання керуючого

У випадках, коли власник не хоче самостійно вникати в усі тонкощі здачі в оренду, він може найняти керуючого. В цей же час керуючому може бути призначено певну винагороду. Зазвичай воно в таких випадках буває максимально можливим, а він їх повертає назад, але вже неофіційно. Подібна схема дозволяє заощадити частину прибутку від сплати податку.

На посаду керуючого в даному випадку краще всього буде взяти ІП на загальному режимі. Адже при спрощеному режимі оподаткування можна використовувати тільки схему «від доходів віднімаються витрати», а з неї стягується 15% згідно зі статтею 346, пунктом три НК РФ. Саме тому робота з ІП, виплачує лише 12% буде прибутковіше.

Але в схемі є і негативні моменти. Співробітники податкової можуть стверджувати, що згідно з пунктом 3 статті 170 НК РФ при передачі власності в управління потрібно встановити вхідний ПДВ. Але насправді майно не стає власністю керуючого, тому не може стати об'єктом оподаткування. Виходячи з цього, виходить, що власність використовується для такого виду діяльності, що не повинен обкладатися податком.

Зазвичай суди визнають правоту платників податків. Адже передача власності в довірче управління не може ставитися до згаданого пункту податкового кодексу. До того ж все операція при укладенні договору управління обкладаються ПДВ.

Якщо керуючим призначений ІП на загальному режимі, то можуть з'явитися і інші проблеми. До кінця не зрозуміло, чи може власник перейняти до відрахування ПДВ з сплати послуг керуючого. Іноді судді вирішують, що дані послуги використовуються для роду діяльності не оподатковуваного ПДВ. Відповідно не можна вичитати податок.

Однак в той же час той факт, що передача прав на володіння майном не відбувається, не заважає класифікувати управлінські послуги як об'єкт ПДВ. Саме тому можна заявити податок до відрахування на загальноприйнятих підставах.

Крім обумовленого винагороди сторони можуть зазначити в договорі, що власник відшкодовує всі витрати, пов'язані з управлінням з доходів, одержуваних від оренди. За рахунок цього можна істотно підвищити економію одержувану з винагороди. При цьому податок на нерухомість, передану в управління повинен сплачувати засновник даного управління. Тому тут особливої ​​економії не виникає.

Четвертий метод: за рахунок оренди отримувати знижку на послуги або роботу, товари орендаря

Багато в чому даний вид порушення схожий на варіант з невіддільними змінами. Основна різниця полягає в тому, що замість передачі вкладень капіталу знижка поширюється на власні товари або послуги. Вигода отримується, орендодавцем з'являється якщо, він здатний визнати власні витрати в наступних періодах. Наприклад, власник набуває матеріали для поліпшення основних засобів, враховує їх тільки під час амортизації. А при виникненні знижок він моментально знижує свої витрати саме на суму несплачених витрат.

З точки зору орендодавця даний спосіб значно краще невіддільних модернізацій. Витрати на розпродані товари можна відображати в звіті для податкової інспекції цілком при отриманні. Правда продаж основних засобів, коли збиток можна включити до інших витрат є винятком. Даний момент зазначений у третьому пункті ст. 269 ​​НК РФ.

Якщо враховувати податок на ПДВ, то і тут власник є у вигідній ситуації. Особливо з огляду на той факт, що податок вираховується з реалізаційної суми в значно меншому обсязі, ніж випадках продажу без знижки. І це не стане на заваді для вирахування повної суми ПДВ.

Навіть при серйозній перевірці підозр виникнути не повинно. Навіть якщо інспекція почне сумніватися в занижених орендних виплатах і реальне існування зустрічної знижки, все одно у них не буде можливості використовувати положення трансфертного утворення цін. Адже взаємної зв'язку між сторонами не існує.

П'ятий метод: організація товариства з потенційним орендарем

Це своєрідний спосіб заощадити. Воно актуальне тільки в разі, коли власник збирається здавати нерухомість лише одному орендарю. В цьому випадку можна скласти договір товариства на підставі статті 1041 ГК РФ. У тому випадку власник надає свою нерухомість, а орендар, навички, фінансові кошти і персонал.

Основна вигода орендодавця в тому, що він отримує, дохід за законом не обкладається прибутковим податком. Адже в тому випадку права власності не переходять, і відповідно виникає зовсім інший вид оподаткування податками. Саме тому власники може отримувати стабільний дохід, від товариства становить середньостатистичну орендну плату по ринку. І цей дохід не буде обкладатися податком. При цьому податків на прибуток не існує. Ці доходи відносяться до позареалізаційних.

У разі здійснення цієї схеми необхідно щоб сторони враховували вклади кожної зі сторін і прописали всі витрати і доходи. Однак нікого з товаришів не вийде звільнити від виплат товариства. Даний момент строго заборонений статтею 1046 ЦК РФ. Саме тому дохід власника повинен бути не пропорційний його вкладу. Він повинен порівнюватися розміром оренди при обліку прибуткових виплат. Зовсім необов'язково відновлювати ПДВ при передачі власності в товариство. З даними моментом згодні як судді, так і податкові працівники.

Головний недолік даного методу полягає в тому, що власник буде зобов'язаний відповідати за будь-яким зобов'язанням орендаря. Крім того у наймача буде практично повний контроль над спільним бізнесом і зробити щось з цим буде досить важко.

Даний метод можна трошки удосконалити, якщо ввести в справу ще одного учасника. Він повинен бути, солідарний з власником. За рахунок цього можна буде вивести більшу частину доходу на третього учасника. Після того учасники будь-яким способом зможуть повернути власнику гроші.

У чому саме полягає вигода співпраці з імовірним орендодавцем замість того щоб оформляти стандартний договір оренди? Вона полягає в тому, що він може отримувати всю суму оренди без сплати ПДВ, визнати дохід тільки після фактичного отримання грошей.